中海作為房地產(chǎn)行業(yè)絕對的利潤老大，即使在全行業(yè)的利潤跌破10%，凈利潤率仍然達(dá)到了23%，秒殺萬科、碧桂園、恒大等標(biāo)桿房企。而中海地產(chǎn)的利潤率能甩出對手幾條街，主要在于其成本控制太強(qiáng)啊，地庫作為成本控制中的重中之重，今天和大家分享一個(gè)中海的地下車庫成本控制方法。
一、地下車庫停車數(shù)量
1、車庫范圍
獨(dú)立地庫與大底盤地庫各有利弊，須結(jié)合地質(zhì)條件及總圖布局進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性研究，確定最優(yōu)的地庫布局，將地庫成本控制在最初階段；
2、車庫層數(shù)
盡量不做兩層地庫或減少地下二層地庫面積
3、車庫埋深
結(jié)合場地、管線布局；有條件盡量架空、半地下停車。
二、人防地下室問題
1、盡量降低人防等級，爭取不做5級人房
明確人防等級后再開始設(shè)計(jì)。如果是乙級人防（常5級或常6級），無需每個(gè)防護(hù)單元均設(shè)置通往室外露天的樓梯，可以借用相連的防護(hù)單位；這樣可以騰出大量車位；
人防口部設(shè)置應(yīng)布置在不影響停車的地方，尤其不宜布置在車道旁。
2、盡量利用汽車坡道做人防主要出入口
人防主要出入口需露出地面，并做防雨設(shè)施或做鋼筋砼防倒塌棚架，既浪費(fèi)又影響景觀，應(yīng)盡量減少；
相鄰防護(hù)單元的主要出入口應(yīng)合并設(shè)置。
三、停車效率的提升
1、再次澄清關(guān)于“單車位面積”的統(tǒng)計(jì)口徑
地下車庫總面積= 地下車庫 + 全部設(shè)備用房 + 主樓地下室
只有當(dāng)存在垃圾房、污水處理站、換熱站以及政府規(guī)定要做的非機(jī)動車庫、物管用房等特殊情況下需要設(shè)置的房間時(shí)，可允許進(jìn)行特別說明及復(fù)核。
2、集團(tuán)控制標(biāo)準(zhǔn)：單車位面積35 ㎡
控制標(biāo)準(zhǔn)并不是最優(yōu)值，不能應(yīng)已經(jīng)達(dá)到而停止優(yōu)化！
（1）無人防地下室通?？梢宰龅?2平米/輛；
（2）大型停車庫效率較高，很多可以做到30平米/輛以下；
（3）當(dāng)?shù)貛炫c建筑塔樓徹底脫開，同時(shí)又沒有人防時(shí)，停車率值能輕松做到25平米/輛以下；
（4）目前，各項(xiàng)目中，有做到33平米、37平米、甚至41平米，成本優(yōu)化空間仍然是很大。
普通地下一層車庫建安成本約1600元/平米，人防地下室約2300元。
以停放500輛的車庫，單車位面積每減少1平米，至少降低造價(jià)80萬，平攤可售成本降低14.4元。
3、柱網(wǎng)布置
（1）集團(tuán)控制標(biāo)準(zhǔn)：7800X7800
《汽車庫設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定小車位1800X4800，車側(cè)600，車尾500，兩車共用，普通車位可以按照2400X5050。
7800柱網(wǎng)可以滿足普通停車位要求（除非政府對停車有其他明確意見）。后側(cè)有墻，車位應(yīng)按照2400X5300。
地下室輪廓線：要求平直方正，無用的面積一定要剔除。
無實(shí)際用途，應(yīng)修改地庫輪廓。
無實(shí)際用途，修改地庫輪廓或改作他用。
4、布置方式
布置方式
設(shè)備用房面積需要嚴(yán)格控制
5、設(shè)備用房面積需要嚴(yán)格控制
經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：10萬平米規(guī)模的住宅小區(qū)，設(shè)備房面積約700～800平米左右（未含車庫排風(fēng)、消防控制）。
其中，變配電房約150平米；公變房：約50平米；柴油發(fā)電機(jī)房：約100平米；水泵房：約120平米；生活水池：約100平米；消防水池：約150平米；其他：約50平米。
小區(qū)規(guī)模每增加10萬平米，設(shè)備房增大30%左右。
6、設(shè)備用房位置需要仔細(xì)斟酌
車道兩邊是車位布置的黃金寶地，設(shè)備房（以及非機(jī)動車庫）不應(yīng)擠占停車位置；
此處位置規(guī)整且靠近車道，不宜布置設(shè)備用房。
鄂公網(wǎng)安備 號